导读：在不动产抵押贷款时，特别是在涉及到夫妻共有不动产或已离婚分割不动产的抵押贷款时，银行对抵押人对抵押物是否享用合法、完整的处分权是否尽到审查义务，是银行能否善意取得抵押权的关键。近期，本律师团队承办的一起案件中，代理第三人一方主张银行不能善意取得案涉房产抵押权，成功获得了一、二审法院的支持。下面结合该案，探讨一下不动产抵押权的善意取得制度。

案情介绍 

1998年3月20日王某与谢某登记结婚。2000年3月9日双方共同购买了案涉房产，案涉房产登记在谢某一人名下。2010年10月12日王某与谢某办理了离婚手续，双方约定案涉房产归王某所有。案涉房产未进行变更登记。2017年10月27日谢某在王某不知情的情况下以案涉房产抵押的方式向银行申请贷款280万元，并向银行提交了伪造的“离婚证”。因谢某逾期还款，银行宣布贷款提前到期，并诉至法院，要求谢某偿还全部借款本金及相应利息，并要求就依法处分案涉房产所得价款享有优先受偿权。法院在审理过程中，依法通知王某作为第三人参加诉讼。本律师团队律师作为王某的代理人参加了本案的审理。

法院认为 

一审法院认为：银行在向谢某发放贷款时，虽审查了谢某提交的离婚证复印件，但该离婚证中并未记载婚姻关系存续期间的财产分割内容，原告作为专业的金融机构，在向借款人发放贷款时，应对案涉房产是否属于借款人离婚后的个人财产予以审查。但未有证据显示银行在发放贷款时曾要求谢某出示相关离婚协议，对此，银行存在过错，不属于善意第三人，谢某以案涉房产作为抵押向银行申请贷款时，未取得王某的同意，侵害了王某的合法权益，该抵押应属无效，银行要求就依法处分案涉房产所得价款享有优先受偿权，依据不足，理由不成立，依法应予驳回。二审法院认为：二审争议焦点为银行是否善意取得对案涉房产的抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定是否构成抵押权善意取得制度的核心要件之一是权利人是否善意信赖了不动产登记簿的权利记载。银行作为专业的金融机构，对抵押物的审查包括对权利形式的合法性和处分权的完整性进行必要和适当的审查，审查抵押人对抵押物是否享有合法、完整的处分权，既是其防范风险的必备措施，也是其应尽的审查义务，是否尽到审查义务是认定其是否构成“善意"的重要因素。本案中，案涉抵押房产登记在谢某一人名下，谢某在形式上符合案涉房产所有权人的条件；但是在处分权的完整性方面，根据中国银行保险监督管理委员会某监管局的调查核实，确认银行在谢某提交的离婚证与其征信报告显示的婚姻状况为“已婚”明显矛盾的情况下，未釆取进一步措施核实借款人婚姻情况，存在贷前调查不到位的问题。因此，银行未对案涉抵押房产的处分权完整性尽到审慎的必要的审查义务，不构成“善意”。银行的上诉请求, 本院不予支持。

 评析  

一、抵押权的善意取得制度《民法典》物权编第三百一十一条（原《物权法》第一百零六条）规定了动产和不动产的所有权善意取得制度，同时根据该条第三款规定，他物权同样适用善意取得制度。新修订的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条第一款规定：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理”，因此，抵押权的取得也应适用善意取得制度。根据上述规定，不动产抵押权善意取得的法律要件应为：1、抵押人对该不动产无处分权；2、受让人需为善意；3、受让人有偿受让不动产；4、受让人需依法完成不动产的受让登记。

二、银行对抵押物的审查义务1、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第十四条（原《物权法》司法解释第十五条）：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”根据该规定，不动产抵押权善意取得中的善意要件认定标准为：不知抵押人系无权处分且无重大过失。认定方式上采取推定，真实权利人对抵押权人在抵押设立时的恶意（明知）或重大过失（应知而不知）负举证责任。2、从目前我国银行规定的个人住房抵押贷款办法分析，各类银行对借款人需提交的材料规定基本相同，一般涉及借款人的身份证明，借款人的职业和收入证明，借款用途证明，抵押人、财产共有人有效身份证明以及婚姻状况证明，抵押物的权利证书等。通常认为，银行对借款人提交的材料仅负有形式审查的义务，如若借款人按照要求提交了相关部门的证明文件，银行经表面审查认定其为真实有效，即使事后证明该材料系借款人伪造，银行亦无需负担审核不严的法律责任。也就是说，银行对抵押物的审查义务，应仅限于对相关材料形式上的审查义务，其无义务对相关材料的真实性进行实质审查。因此，银行重大过失的认定应以未尽必要的形式审查义务为前提。

三、类案检索情况案例一：最高人民法院 （2019）最高法民申5907号

裁判要旨：虽然《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定分别确立了物权公示、登记原则，但不动产登记不具有绝对的公信力，这一公信力受到《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的限制，银行以涉案房产登记在个人名下为由来否定共同共有不能成立，其也不能直接根据不动产登记的公信力获得保护，而只能适用善意取得制度。

案例二：上海金融法院 （2020）沪74民终344号

裁判要旨：依据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，认定是否构成抵押权善意取得制度的核心要件之一是要考察权利人是否善意信赖了不动产登记簿的权利记载。银行作为专业的金融机构，在开展不动产抵押贷款业务的过程中，审查抵押人对抵押物是否享有合法、完整的处分权，既是其防范风险的必备措施，也是其应尽的审查义务，其是否尽到审查义务是认定其是否构成“善意”的重要因素。具体而言，银行应当对抵押物权属包括权利形式的合法性和处分权的完整性进行必要和适当的审查，其中，前者包括抵押人是否持有产权证书、是否为证书记载的权利人、证书与登记簿记载是否一致，后者则包括有无共有权人、权利是否受到限制等。

案例三：深圳市中级人民法院 （2019）粤03民终14887号民事判决书

裁判要旨：银行并非有权国家机关，无法对借款人提交的离婚证及离婚协议书原件的真实性进行实质审查，借款人在向银行提交了申请贷款的必备资料后，银行经个人征信系统查询借款人婚姻状况为离婚的情况下，应当认为银行已履行了贷款发放过程中的合理必要审查义务，且抵押登记手续已办理，银行已按照合同约定发放了贷款，应当认为银行履行了发放贷款的合理审查义务。此外，因伪造离婚证、离婚协议书，借款人涉嫌伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪被追究刑事责任。