因现行《合同法》规定的十五种典型合同中无物业服务合同，物业服务合同一直被称为无名合同。《民法典》规定了十九种典型合同，物业服务合同系其中之一。《民法典》即将实施，物业服务合同将告别无名，正式成为有名合同。实践中，物业服务纠纷大多数是与物业服务合同相关的纠纷，《民法典》对实践中的高频物业纠纷问题给予回应。本文通过梳理实践中常见物业服务纠纷，结合《民法典》有关物业服务合同相关法律依据，为业主们答疑解惑。

一、前期物业服务是否需要交纳物业费？

问题简述：《前期物业服务合同》由开发商与物业公司签订，合同虽然约定有物业收费标准，物业公司也为小区提供了物业管理服务，因业主没有委托开发商公司签订合同，还需要交纳物业费吗？

法律依据：《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

律师解读：1.该条明确了物业服务合同属于集体契约，其效力及于所有成员，任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条除了规定上述内容外，还规定业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

2.实践中，有的业主委员会在与物业服务企业签订合同过程中，隐瞒未取得业主大会授权的事实，而选聘物业服务企业。根据《民法典》物权编第二百七十八条规定，业主可以基于业主委员会侵害自身的知情权和撤销权，向法院请求予以撤销，最终使得物业服务企业无法与业主委员会订立合同。

3.业主虽未与物业公司签订正式物业合同，但建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，物业公司按照前期物业服务合同约定为业主提供了物业服务，业主应当向物业公司交纳物业费。

二、物业服务人有哪些义务？

问题简述：小区电梯坏了无人修，垃圾成堆无人清理，宠物狗不栓绳……物业公司究竟有哪些职责？

法律依据：《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

律师解读：1.《民法典》规定了物业服务人五大合同义务，分别为：第九百四十一条中的禁止整体转委托义务，第九百四十二条中的一般义务，第九百四十三条中的信息公开义务，第九百四十九条中的移交义务和赔偿责任，第九百五十条中的后合同义务。

2.物业公司应当维护电梯的正常运行，及时清扫小区内的垃圾，保持良好的小区环境；还应当维护好物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，例如加强巡逻、安装监控等；对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业公司应当采取合理措施制止、向有关主管部门报告并协助处理。这些都是《民法典》第九百四十二条规定的物业公司一般义务。

3.根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业公司不履行或者不完全履行上述义务，业主可以请求人民法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、小区发生偷盗事件，业主是否可以拒绝交纳物业费？

问题简述：放在楼下的电动车被偷了，小偷一直没抓着。小区治安不行，不应该交物业费。

法律依据：《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

律师解读：1.小区物业公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。

2.如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

  四、无需使用电梯也需要交纳电梯养护费和保洁费吗？

问题简述：家在一楼无需使用电梯，无需接受相关物业服务，电梯费养护费用、部分保洁费用还应当支付吗？

法律依据：《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

律师解读：1.物业公司提供服务内容包括对小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。除日常小区保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检等。

2.物业服务费标准系业主和物业公司协商后综合核定，物业管理行业协也会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则供协商时参考。

3.业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

4.《民法典》中还明确规定，物业公司不能采取断水、断电等方式催交物业费，应充分保障居民的正常生活。

五、小区内电梯、楼道、道路等公共区域打广告，物业能收钱吗？

问题简述：电梯里安装电子屏循环播放某健身房、某4S店、某超市、某教育机构的广告，物业能收这广告费吗？

法律依据：《民法典》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

律师解读：1.《民法典》第二百八十二条为新增条款，明确了利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有。对于小区电梯广告、外墙广告收入归属等产生的纠纷，该条款将发挥定分止争的作用。同时，该规定明确允许“扣除合理成本”，给物业服务企业留下一定的空间，可以在物业服务合同中予以明确。

2.小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应将公共收益单独列账，并及时向业主公示。

六、对物业服务不满意，能否要求更换物业公司？

问题简述：对物业公司的服务实在不满意，业主能否要求更换物业公司？

法律依据：《民法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《民法典》第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

律师解读：1.如果业主对小区开发商委托的前期物业公司不满意，有权更换物业公司。对更换后的物业公司仍不满意，可以依照法定程序共同决定解聘物业公司、解除物业服务合同等事项。

2.业主享有物业合同任意解除权受两点限制：其一，除物业服务合同对业主行使合同解除权的通知期限另有约定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，应当提前六十日书面通知物业服务企业；其二，业主行使任意解除权解除合同，给物业服务企业造成损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

3.在物业公司交替期间，原物业公司还应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。