通常，入驻商场品牌与商场之间合作有两种模式：一种是租赁，一种是联营。租赁模式对外经营主体为承租方即品牌方，需要在当地设立分公司，一般由承租方直接对消费者收银，款项进入承租方账户，每月由承租方向出租方支付租金，租金形式有固定租金、保底租金+提成或提成。联营模式对外经营主体则为出租方即商场，由出租方直接对消费者收银，款项进入出租方账户，每月由出租方扣除保底额及/或抽成后将剩余款返还给承租方。无论是商铺租赁合同还是联营合同，在合同条款上的审核大体一致，为叙述方便，除非文章中特别指出，本文将两种类型合同统称租赁合同。租赁合同是有名合同，民法典合同编单独成章，在审核中除按照合同编之“租赁合同”规定审核外，也要按照“通则”规定进行审核。商铺租赁合同往往是格式合同文本，商场作为出租方较为强势，合同条款修改的空间有限，本文主要从承租方的角度聊一聊合同审核中应重点注意哪些事项。

1出租方签约资质要齐备

不要以为出租方是商场，资质就一定齐备，该审核的依然要进行审核。除了营业执照外，特别要注意土地使用权证，土地是否是商业用途，出租方是否是土地使用权人和商场所有权人，如不是，出租方与业主方是什么关系，是否有相应授权，是否能对外招商经营签署合同，经营权限有多少年，商场是否已通过整体消防验收等等。实例中也有商场经营方与业主方纠纷而导致商场经营受阻从而影响商铺正常营业，造成损失。如果出租方暂不能提供到相关的资料进行审核，在合同中则需要增加出租方相应承诺保证条款，保证承租方不会因第三人主张产权、抵押权等情况影响使用。

2进场日期、装修期、开业日期、合同期，这几个日期要分清

1、 进场日期：也即交付日期，出租方为不给自身设限，一般会在合同中约定一个最迟交付日期。伴随交付日期的是交付标准，承租方需注意交付标准是否达到初步可以使用租赁场地的要求，交付时双方应签署交接凭据，如现场与约定交付标准不符，应及时提出异议并书面记录签字，双方可就交付日期延迟。如果承租方有异议但未提出，又不签交接凭据，出租方则会视为已完成交铺义务，开始计算装修期及费用。同时，可约定出租方迟延交付违约责任，出租方比较难接受迟延交付违约金，但会接受迟延交付，后续一系列日期相应顺延，及迟延超过多少日，承租方有权解除合同。

2、 装修期：新租户进场，出租方多数会从进场日期开始给予一定的免租装修期，装修期内管理费及其他费用也会免收或减收。合同条款中要留意装修期是否足够，是否明确约定装修期内免租金、管理费及其他费用的条款。同时要注意合同因承租方原因提前解除时，出租方是否会收回装修期免租的优惠条件。

3、 开业日期：一般在合同中约定的开业日期为装修期满的次日，即从装修期满的次日开始正常计算租金、管理费等费用。如果不能正常开业，出租方还会设置延迟开业违约金，甚至解除合同。若承租方自身无法确保如期开业，可考虑在此部分争取一个缓冲时间段条款，即将延迟开业的天数分段，分比例适当提高违约金比例，超过多少日未开业承租方才能行使合同解除权。

4、 合同期：有的租赁合同合同期从进场日期开始计算，有的租赁合同合同期从装修期满次日开始计算，也有的从实际开业日期开始计算。合同期的起始日期不仅关系到合同终止的日期，更关系到租赁期间各项费用的起算点，从而影响到合同履行期间各项费用分段起算点，因为租赁期间，费用不会是固定不变的，出租方会采用分时间段递增的方式。所以在合同签订中若暂不能明确合同期起算点或合同期起算点有变更，需及时与出租方签订补充协议，明确合同期起算点，以便双方财务结算时不会就此产生异议。

3商铺修缮条款中需明确双方的责任范围

商铺使用过程中，难免会遇见部分设备设施需进行修缮，合同中须明确出租方与承租方承担维修的范围及事故维修的反应时间，若出租方拖延维修，承租方可自行维修，产生的费用可从结算费用中扣除，若导致损失损害，可要求出租方赔偿。

4财务条款理清保证金、租金、各项费用计算标准及结算流程

租赁合同中需明确保证金、租金及各项费用计算标准，一项一项单列，比如保证金额度、支付时间、合同终止后保证金退回条件及时间，没收保证金的情形有哪些；比如租金、管理费、推广费是按建筑面积计算还是按使用面积计算，是否含税，结算流程是什么，结算周期是多久。

如果是联营关系，由出租方向承租方付款，需要约定逾期付款违约责任，包括逾期付款违约金及超过多少时日可解除合同。如果是租赁关系，由承租方向出租方付款，承租方可在逾期付款责任中要求出租方增加一定的宽限期，即承租方超过多少日未付款，出租方才能行使合同解除权。

5租赁合同终止后，商铺如何交还

无论合同以什么原因终止，商铺都会涉及到交还的问题。对于承租方来说，需要关注的是交还日期，交还状态（是否需要恢复原状，如果不恢复原状，装修设备设施的归属、折旧等）、交接手续及逾期交还的后果。逾期交还的话，出租方除按租赁合同正常收取租金及各项费用外，还会约定按日收取逾期交还违约金即占有费，日占有费相当于日租金的几倍。

6违约责任及合同解除的条件

承租方对出租方的违约责任，承租方需要特别注意违约金的额度及比例、保证金的抵扣，尽量能在租赁合同中增加发生抵扣必须经承租方同意。

合同根据法定和约定的条件解除。承租方需要注意出租方行使合同解除的条件中是否给予了自身一定的宽限期或违约行为更正的机会次数。

7分公司工商注册及注销

租赁关系的前提下，承租方需要在当地设立分公司，如果在开业前分公司无法成立，可能会影响到商铺正常开业，进而很可能承担逾期开业违约责任，所以承租方不仅在合同中要把握各项时间的约定，还可先向出租方了解营业执照若不能如期办理，是否可以出租方的名义对外经营，即双方合作关系暂且联营。

租赁合同终止后，分公司需要注销。承租方需要注意合同中约定的注销时限，尽量约定的长些，因每个城市每个区域公司注销的审核要求、进度都会有所不同。如果约定的时限不够长、不足以完成注销事项，那么在合同中可增加约定迁移分公司注册地址，通常迁移地址在程序上比注销简单得多，这样可避免因无法按时注销对出租方承担违约责任。

商铺租赁合同条款比较繁琐，不同的商场、不同的入驻品牌，不同的商铺位置都会有不同的要求，本文仅例举了几个主要条款审核注意方面，无法对租赁合同每一条款一一展开，比如经营条款、物业条款、保险条款、通知与送达条款、转租条款、外立面广告条款、不可抗力条款等等。因此，为了避免租赁合同履行及解除产生的纠纷及不良影响，无论是出租方还是承租方，都可以在专业律师团队的协助指导下，结合项目具体特点梳理租赁合同合规管理流程，有效全面控制项目法律风险，维护自身的合法权益。