中国内地的物业管理行业萌芽于1981年，当时境内第一家物业管理公司在深圳经济特区成立。近些年来，支持物业管理行业发展的利好政策相继生效，其中包括2014年12月发布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（要求省级价格主管部门废止对保障性住房、房改房、老旧住宅社区及前期物业管理服务以外的非保障性住房的所有价格控制或指导政策），以及2015年11月发布的《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（旨在将提供物业管理服务进一步标准化，以作为住宅服务业产业升级及多元化的一部分）。2014年8月和2018年12月，国家发改委又先后发布了《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》、《关于继续开展新型智慧城市建设评价工作深入推动新型智慧城市健康快速发展的通知》，对中国智慧城市建设作出了全面部署。随着城镇化进程加快及人均可支配收入不断增长，中国商品房的供应亦急剧增加，物业管理行业也随之迎来前所未有的良好发展机遇。

包括最新挂牌的京城佳业物业（02210）在内，截至2021年11月10日，共有49家来自中国境内的物业管理公司在香港联交所挂牌上市，另有18家境内同行业公司正在上市处理中。本期，我们将从监管关注点及法律合规方面对境内物业管理企业上市香港上市进行解析。

一

上市监管的若干关注点

（一）业绩记录期内及期后的并购交易

根据行业经验，物业管理公司在业绩记录期内及期后开展并购交易是近年来的惯常现象，具体表现为企业规模扩张迅速，收并购步伐加速明显。今年一季度，上市物业管理企业共发起13起收并购活动，涉及金额为人民币95.77亿元，已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。物业管理行业大规模并购案例的不断涌现，一方面表现出大型物业管理企业规模扩张的决心和魄力，另一方面也印证了国内部分开发商在“三道红线”政策下选择出售物业、以换取流动性的现实压力。

根据联交所上市规则4.05A，公司如在业绩记录期内所完成的并购交易被归类为主要交易或非常重大的收购事项（即每项并购交易规模（总资产、盈利或收入测试）达到25%或以上），则须披露该被收购公司在营业记录期开始至收购日期之间（即收购前）单独的经审计的财务资料。

根据联交所上市规则4.04(2)、4.04(4)、4.28 , 公司如在营业记录期后进行收购或意向收购附属公司或业务，则须披露被收购公司于营业记录期内单独的经审计的财务资料；若收购的附属公司或业务成为集团的主要附属公司（即并购或意向并购加总规模（总资产、盈利或收入测试）达到5%或以上），则需要披露经扩大后集团的备考财务资料。

由此可见，无论是业绩期内的重大收购还是业绩记录期后的收购，上市申请人均需要在招股书附录中披露被收购公司的审计报告及在财务章节中加入被收购公司财务资料的管理层分析。

此外，中介团队也需要对业绩记录期后收购进行业务和法律尽调，并需要在招股书进行详尽披露，各项额外的工作均有可能会对上市时间表构成影响。与此同时，中国法律意见书需囊括对新并购附属公司或业务的法律意见，亦需要开具相关合规证明函；如在尽职调查过程中发现有不合规事项等，也需要公司及时解决。在此基础上，还需考虑并购目标如纳入集团内会否影响集团业务及其上市定位，该并购目标可否提升公司整体竞争力或配合公司未来发展策略等因素，以及与架构搭建过程中业务板块分配的一致性，避免收购与划归在上市体系外的业务相类似的公司。如被并购的公司或资产构成集团的重要组成部分，或对未来盈利带来重大贡献，都会影响集团的拥有权及管理层的连续性，从而影响集团的上市申请。有鉴于此，如物业管理公司惯常依托项目全委、股权合作、收购并购等多种方式获取市场份额，而进行未来并购可能影响上市工作进度及时间的，我们建议，为防止触发监管关注，公司务必与上市中介团队保持密切沟通。

（二）收费模式及收入确认

根据行业惯例，物业管理公司的收费模式通常分为包干制和酬金制，不同收费模式下收入确认方式并不相同。两种模式比较而言，包干制下物管公司确认的收入较大。而对于酬金制项目，由于物管公司通常也负责酬金制项目的账目管理，可能出现账目划分不明确、账目拆分困难的问题，也普遍存在酬金制项目按包干制项目方式确认收入的情况。加之部分物业管理公司现金收款比例高，通常还可能出现按收付实现制而非权责发生制记账的问题。此外，还可能存在将公共区域收益全部记为物管公司收入、未严格按照合同约定将相关收入分配予业主等问题。

整体而言，由于物业管理公司下属物管项目较多，可能大量涉及包干制及酬金制收入确认处理、账目划分处理、收付实现制的整改、公共区域收益调整等问题，因此我们建议，需重点对相关财务处理及财务内控制度进行梳理及整改，避免影响整体财务报表的准确性。具体来说，公司需提前梳理公司内部物管收费具体模式，并在财务处理上做显著区分；酬金制项目的账目应当严格与物管公司的自有账目进行划分；招股书应当披露包干制和酬金制金额分别与物业管理业务收入的百分比。

根据2018年版最新修订的《物业管理条例》相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续；此外，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。故此，对于物业管理公司在管理公摊面积过程中因发布小区广告、管理或出租小区车库等行为产生的相应收入，中国律师需审查相关产权证明，并确保物业管理服务合同所涉条款已明确业主大会授权公司从事此类行为，进而使该部分收入的合法性最终得以确认。

再有，当存在部分房地产开发商于商业物业预售期间承诺买受人在物业落成后的若干期间内以某约定价格返租该物业等相关情形时，我们提请注意，该行为可能会造成会计准则下成本确认的准确性问题，具体来说，是指需确认返租成本应归类至开发成本或是出租成本。根据现行有效的《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。因此，对预售物业进行售后返租有可能触发合规风险。

由此，对于成本确认的准确性问题，我们建议，公司应当与审计师重点梳理记录期内涉及售后返租的业务中成本确认的流程，如有需要，尽早作出相应的会计调整，避免影响整体财务报表的准确性。针对已发生的预售物业售后返租事项，建议尽快梳理并进行合规风险评估，必要时通过内控介入加以整改；对于还未发生的物业预售，建议公司避免采用预售物业（未竣工）的售后返租模式，或可于物业交付后向买受人提出返租，但相应定价须合理公允。

（三）上市公司的独立性

根据项目主办经验，已上市案例中，物业管理公司的在管物业由控股股东进行主导开发的实属普遍现象，申言之，物业管理公司往往存在对母集团业务依赖程度较高的问题。尽管联交所对于判断物业管理公司独立性的量化指标（如在管面积、收入占比等）并无明确的 “红线”要求，但根据过往项目经验及已上市案例分析，前述量化指标在业绩记录期内通常呈明显下降趋势。

关于上市公司独立性问题的深度剖析，具体请参见本团队港股IPO系列文章第五篇《“聚光灯”和“放大镜”下的企业人财事》。

二

合规风险管理与操作建议

（一）项目承接方式

房地产开发商未经过招投标程序直接与物业管理公司签订前期物业管理服务合同的情形时有发生。根据《物业管理条例》之相关规定，住宅物业开发商须通过招投标程序选聘具有相应资质的物业管理服务供货商；若投标人数少于3名或相关住宅规模相对较小，经主管部门事先批准，物业开发商无需通过招投标程序即可直接聘请具有相应资质的物业管理服务供货商；住宅物业开发商未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。有鉴于此，我们建议，务必加强内控措施以确保能够持续符合物业管理的相关规范要求，就未经过招投标程序承接的物业管理项目进行梳理并如实披露，并在可能的情况下尽早与主管部门沟通取得确认函。

（二）物业管理费收费标准

针对部分物业管理公司可能存在扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的问题，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格【2014】2755号）之相关规定，物管公司对非保障性住房物业服务，可按照物业服务合同约定向业主收费；保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价；住宅小区停车服务，按照停车服务合同约定收费。此外，2021年1月1日施行的《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条对物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形进行了约束。综上，我们建议，需对物业管理项目按地区进行梳理，重点核查是否超出项目当地政府指导价，并根据实际情况，在整体合规框架下对财务数据进行必要调整（如收入确认）。

（三）劳动与人事管理

众所周知，物业管理属劳动密集型行业，往往存在员工社保及住房公积金未足额缴纳的问题，也就是说，公司存在被主管机关要求强制补交社保、公积金以及缴纳社保滞纳金的合规性风险较大。关于社保公积金的披露及整改建议，具体请参见本团队港股IPO系列文章第六篇《不合规，毋宁死？》。

此外，物业管理公司还常常存在劳务派遣用工和劳务外包形式不符合法律规定的情形。首先，鉴于劳务派遣一般在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上实施，用工单位应当严格控制劳务派遣的用工数量，一般而言，我们建议，被派遣的劳动者数量不宜超过其用工总量的10%。其次，劳务派遣单位还应当具备相应的劳务派遣资质。当劳务外包合同因约定不当而被认定为劳务派遣时，该外包机构如果不具备相应合法派遣资质的，甚至可能被认定为事实劳动关系，继而使得用工单位需按照《劳动法》、《劳动合同法》及相关法律法规关于直接用工的规定，承担较重的不利法律后果。综上，公司应当尽早规范用工方式、用工范围和用工人数，以免形成上市阻碍。

（四）业务资质

1.传统物业服务资质

2018年3月8日，住房城乡建设部废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号），同年3月19日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（国务院令第698号）删去《物业管理条例》第二十四条中对物业管理服务企业资质的规定，至此，我们认为，国家在法规层面取消了对物业管理公司须具备物业管理资质的强制性要求。

除一般的物业管理服务内容外，如存在自行运营其他特定业务情形的，需另行履行相应手续。例如：

若涉及自行运营经营性停车场等相关业务时，则根据不同的地方性规定，经营性停车场经营者可能需要办理许可或备案手续。如深圳地区的相关企业按照《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》申请开办经营性停车场的，应当向市公安交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。又如根据《广州市停车场条例》的规定，公共停车场、专用停车场和临时停车场经营者应当在工商登记后二十个工作日内向停车场所在地的区交通行政主管部门提交资料，办理备案手续。

若涉及自行提供电梯安装改造维修等相关业务时，则应依据《特种设备安全监察条例》的规定取得相应的许可证。

再有，涉及自行经营游泳池的，则应依据《经营高危险性体育项目许可管理办法》取得体育行政主管部门的许可，并依据《公共场所卫生管理条例》取得《卫生许可证》。

2. 增值服务资质

随着近年来互联网和物联网科技条件的不断成熟，实践中大量存在物业管理公司通过移动应用程序（APP）为住户推介线上线下服务平台的广泛尝试，例如住户认证、访客授权、物业管理费支付等。我们认为，该线上平台为住户提供相关信息服务的模式有可能涉及增值电信业务经营许可及行业监管等法律问题。即：

若线上平台属自营范畴，且该物管公司仅将线上平台作为线下物业及其固有服务的自然延伸，或者虽提供了信息服务，但并未实际收取信息服务费用的，均属于从事非经营性互联网信息服务，一般仅需要办理ICP备案。

若线上平台一并提供其他付费类信息服务内容的，则该付费类信息服务可能还需另行取得增值电信业务许可。

信息来源：

www.ryanbencapital.com/2021/05/31/d826f546d0/

本文由中银高级合伙人李良机律师担任指导顾问。

后记

本文是中银资本市场团队境内企业香港上市解析系列的完结篇，感谢各位读者朋友一直以来的持续关注。通过该系列，我们希冀从上市地的选择、香港上市流程、香港上市关注点、招股书的研读及重点行业解析等多个角度，为大家搭建港股上市的认识框架之余，也为涉外资本市场法律服务略尽绵薄之力。因水平有限，难免存在不足，诚待方家雅正。