核心要旨

近年来受政策限购影响，房产代持现象愈演愈烈。最近，各地政府已陆续逐步放宽购房资格，房产代持数量可预见性地在未来会急剧下降，而现有代持房屋在过户过程中将可能因代持人与被代持人利益冲突而遭遇阻碍。房产代持的权属问题及借名买房合同效力问题一直是法院裁判中的争议焦点，那么理清代持房产关系中的法律关系并识别风险，对保障房屋所有者的合法权益有着深远意义。

案情简介

被告甲借用原告乙的购房名额签订房屋买卖合同，并用乙的名义办理借记卡，用于偿还房屋按揭贷款。甲乙之间形成了事实上的委托代持房产关系，后甲将房屋出售给第三人。乙认为甲从始至终都不具有买房资格，其借名买房等行为违背公序良俗及相关法律规定，故主张委托代持合同无效，请求法院判决该房屋出售款项归原告乙所有。后原告变更诉讼请求为被告甲向原告乙返还其支付的人民币若干余元及支付资金占用利息。

律师答辩意见

刘国梁律师团队作为被告代理律师，仔细分析案情，理清法律关系，并确定如下答辩方向：

1、 房产代持协议的效力

结合实践及部分法院判例，借名行为本身并不导致借名合同无效。规避政策限制的房产代持协议也不能一概以“违反公序良俗原则”而否认其效力。生活中有些人借名买房可能是为了满足购房需求而非违法套利，比如没有户口、社保缴纳年限不足等原因无法购房等，这一类则可能被认定有效。司法实践中应结合代持的原因和房屋的性质来平衡双方当事人的利益，从而认定代持行为是否违反了公序良俗原则。

2、 没有签订房产代持协议的情况下，房产代持关系事实的认定。

如果双方当事人没有签订房产代持协议，可以从购房款的来源，按揭银行卡的实际持有、使用、管理人，契税发票、维修基金收据，被代持的房屋实际占有人，水电费管理费的缴纳等等来认定代持关系是否成立。

本案中，双方当事人是亲属关系，虽没有签订房产代持协议，但代持人在签署购房合同时，对房屋的代持关系是清楚且自愿的，且按揭银行卡一直由被告保管持有使用，后房产代持关系也因房屋出售给第三人，随着房屋所有权转让而消灭，原告的诉讼请求基础已不存在。

基于上述答辩，原告当庭变更诉讼请求，删除请求确认事实房屋代持协议无效，将返还售房款变更为返还其曾经支付的资金及占用利息。

3、代持人与被代持人因房产代持产生的债权债务关系

基于房产代持这一事实而产生的债权债务，债权人要债务人返还款项，应证明资金来源系其所有，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告要求被告返还款项，但对应的银行卡自购房后一直由被告持有、使用和管理，且不能证明资金来源是其所有，应承担举证不能的法律后果。

裁判情况

法院在认定原被告双方代持房产关系事实的前提下，认为原告不能充分举证证明其诉请资金来源系其所有，驳回了原告全部诉讼请求。原告不服上诉至中院，二审法院采纳刘国梁律师团队的代理意见，维持一审判决。案件判决生效后，为确保案结事了减少家庭矛盾，刘国梁律师团队还不遗余力在委托人全面胜诉的情况下促成当事人案外达成和解。

律师建议

房屋代持有风险，借名买房需谨慎。若双方当事人综合考量各种因素仍然选择房屋代持，为了最大程度的规避风险，我们建议将房产交给他人代持时，代持人与被代持人应当签署明确的代持协议，在协议中明确代持费用，收益分配、代持期限及违约责任等问题。确认房屋所有权归被代持人实际持有。另外，如当事人需借名买房，建议被代持方实际控制房屋的使用避免今后腾房产生纠纷，同时就当注意收集证据，保留购房合同、中介合同原件，提供支付房款、税费、中介费用等支付凭证。

刘国梁律师团队在该案件中一审、二审以及庭后调解中都出色的完成了代理事项，不仅为委托人挣得合法权益，还适时帮助委托人及原告达成和解，避免亲属关系恶化，取得了很好的法律效果和社会效果。