一、案情简介

张三经人才引进调入深圳B公司，后指派到下级单位D公司工作。1993年7月，E公司与B公司签署集资建房合同：由E公司在深圳某小区兴建住宅，B公司集资分得争议住房，E公司有条件进行房改时，要为B公司员工办理房产证。

1993年8月，B公司通知D公司：争议房屋分配给D公司，由张三购买。1994年6月，张三与D公司签署《企业员工购买微利房合同书》。

2019年初，张三得知小区内有E公司职工取得房产证，遂要求B公司办证，未果。因E公司已吊销，张三进而寻到其股东A公司，但A公司表示由于历史变迁、企业改制等原因，办证所需原始材料缺失，无法为其办证。

2019年，张三向深圳市不动产登记中心提出办证诉求，2020年2月，该中心答复：争议房屋首次登记权利人为F公司，房屋性质为非市场商品房，未办理产权登记。出售方为D公司，非企业首次登记权利人。该房产应须补缴地价后，由首次登记权利人与受让方备齐材料共同向中心申请办理不动产转移登记。

经查，E公司的权利义务承继人为F公司，F公司改制过程中，还分立重组了C公司。D公司已吊销，F公司已注销。

争议焦点：1.如何确定本案的适格诉讼主体？2.张三要求将诉争房屋登记在其名下是否有法律依据和实践可行性？

二、代理意见

就争议焦点一：目前A公司、B公司系本案具备履行能力的适格当事人，应继续履行相关合同中遗留的关于诉争房屋的办证义务。

（一）诉争房屋交易过程全程在B公司的安排及指令下进行，下属企业D公司仅是根据B公司安排代为与张三签署《企业员工购买微利房合同书》，该合同已明确约定房产证办理义务由B公司履行，无论是基于合同约定还是权利义务承继关系,D公司已吊销且没有任何财务、人员、公章、场地的情况下，B公司需继续履行诉争房屋的办证义务。

1. B公司是诉争房屋的集资建造方，也是直接第一手购买人，购买用途系为B公司员工提供企业福利购房之用。诉争房屋亦系B公司明确规定由张三购买，D公司仅是按照执行B公司的《通知》要求与张三签署购房合同。因此，《企业员工购买微利房合同书》虽是由张三与D公司所签，但从诉争房屋的集资建造、交易、转卖、实际管理过程可知，其中并无D公司任何独立意志之体现，D公司仅是执行其上级单位B公司的指令。

2.张三已经履行完毕购房合同项下所有义务，入住、合法占有、使用诉争房屋至今，该合同项下仅遗留办理房产证之义务，该义务已明确约定由B公司履行。即便D公司至今依然实际存续，也不改变该购房合同中办证义务依然系B公司承担的既有约定。

3. B公司作为集资建房合同一方当事人，怠于督促E公司及其权利义务承继单位及时为张三办证，导致引发本案，即便购房合同没有事先明确约定B公司的办证义务，其依法是该合同义务的承继人，且对D公司的吊销负有全部责任，应履行办证义务。

（二）诉争房屋的首次权利登记人为F公司，该司为《集资建房合同》甲方即E公司的权利义务承继人，该司注销后，A公司系首次权利登记人F公司的权利义务承继主体，经一审查明，确定A公司属于涉案房产所在楼宇的实际管理控制人，A公司理应承继《集资建房合同》规定的E公司对B公司当时员工即张三的办证义务。

就争议焦点二：诉争房屋不属于《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干问题》（深圳市人民政府令第88号，下称88号令）的政策性用房，且房屋买卖合同未违反法律、行政法规之强制性规定，应认定各方买卖合同有效，且涉案房屋不存在履行不能之法定情形。法院应当针对A、B公司应不应当履行过户义务作出判决。按照住房保障署在一审判决后对张三的口头答复，即使争议房屋仍需要划入政策性用房处理，可参照88号令或者最新的法规政策，通过补交地价或补齐差价的方式，补办房改手续，进而办理诉争房屋的房产证。一审法院仅以住房保障署答复系政策性住房、未作房改为由驳回张三诉请，明显不当。法庭需去函谨慎核实，并要求住房保障署详细说明、明确答复诉争房屋的办证政策、依据、理由。

其一，诉争房屋非88号令规定的政策性住房。1.从适用主体上，根据88号令总则第一条、第二条、第三条的规定，可知88号令是解决“国家机关事业单位职工”的“安居房”购买和产权规范等问题，但涉案房屋建造单位、首次登记权力人为企业，非国家机关、事业单位。2.从时间效力上，涉案房屋建造、售卖给张三的时间均早于88号令实施时间数年之久，88号令无权追溯适用于诉争房屋。

其二，对于此类历史遗留建筑的处理是明确的，即根据《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》等深圳特区最新的法律法规规定处理，先“补缴地价”后，再行办理产权登记手续。

其三，相关最新国家和地方政策对于此列遗留建筑的处理方针是明确的。2021年1月4日《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），特别明确“因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理。。。已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记”。本案中A公司、B公司是诉争房屋的权利义务承继人、主管单位，自然是办证义务的适格当事人。张三已经向所有相关部门申请过、信访过，现实问题是如果无生效判决确认，张三客观上无法自行筹备补缴地价的原始材料，必须通过司法裁判确认才可解决。

其四，此外一审中住房保障署的XXX号答复不全面或被解读错误，仅因未查到房改信息，于是得出该房要适用88号令处理的结论，并片面理解“按房改政策售、租给本单位职工”的规定，导致一审驳回了张三诉请。一审判决后，经于保障署面谈沟通，保障署工作人员认可张三当时是B公司产权单位的正式职工，可以参照88号令理解为“产权单位”，需要补办房改、补齐差价再办理不动产登记，已不存在法规政策的限制。关于该情况，请二审法院务必重新致函住房保障署核实。后经二审法院去函核实，确认可以通过强制执行补办房改手续后，二审法院方下判。

三、裁决结果/案件结果

2020年5月25日，深圳市福田区人民法院以“本案系单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，该类案件不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由，裁定不予受理本案，张三就此提出上诉。

2020年7月31日，深圳市中级人民法院以“本案是否属于单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，应待进一步调查核实”为由，撤销一审不受理裁定，指令深圳市福田区人民法院立案受理。

2021年8月10日，深圳市福田区人民法院以：根据住房保障署回函所述，根据第88号令第十四条“未转成市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价购买的住房，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工”的规定，明确载明涉案房产只能按房改政策售、租给本单位职工。涉案房产所在楼宇的首次权利登记权利人为F公司，而张三非产权单位的单位职工，不符合88号令的规定，也未取得相关主管部门的批准，故张三诉请三被告继续履行合同为其办妥房产证并协助过户至张三名下的主张客观无法实现为由，驳回张三诉请。

2023年8月10日，深圳市中级人民法院以A公司、B公司系《集资建房合同》、《企业员工购买微利房合同书》合同当事人的权利义务承继人，且根据相关部门的回复，目前已不存在明显的履行障碍为由，二审撤销一审判决，改判A公司、B公司于本判决生效之日起三十日内协助张三办理争议房屋的房屋产权登记并转移登记至张三名下（相关办证、过户费用由张三负担）。

四、案例评析

本案背景系深圳地区90年代初不同企业间进行合资建房，再以社会微利房名义售卖给员工，合资建房企业及相关责任主体众多，房产属性各执一词，所需手续难以自行补办。从适格主体的梳理、案由的选择、诉请的表述，如何争取案件被受理，如何证明应当进行确权，如何证明具有现实的履行可能性，涉及的法律问题均极其复杂，需要做大量法律法规政策梳理、材料获取和准备、论证工作。办案进程中还需要与不动产中心、住房保障署等有关部门，就“是否需要参照88号令进行房改”“能不能通过强制执行进行房改”等现实履行的难点问题进行反复沟通。

诉讼过程一波三折，一审不受理，上诉后二审指令受理，指令受理后一审法院仍然片面理解保障署回函，认为不具有履行可能性从而判决驳回张三诉请，终审在证明具备现实履行条件的情况下方得以改判。

当前，深圳有大量此类历史遗留建筑仍然未能顺利处理确权程序，如能成为示范性案例，对于此类时间跨度长、缺失原始办证材料、相关责任主体灭失或者不配合办证、特别是按照当时政策需要房改但至今未进行房改的非市场类商品房等诸如此类的历史遗留建筑，如何通过司法程序进行产权确认，进而依据生效判决强制补办房改手续、强制办证不断摸索出畅通路径。

五、结语和建议

本案从购房到进行诉讼确权，时间长度跨越30年，相关主体发生变更、分立、改制、吊销、注销，致使争议房屋的办证确权长期无法落实，当事人通过不动产中心、住建局、住房保障署信访投诉仍未能解决后，最终不得已通过诉讼解决，过程可谓漫长艰辛。本案当事人在特定历史时期所购单位微利房，因相关责任企业在历史洪流变迁中管理不善导致房产证办理久拖不决。在这起案例中，深圳中院从老百姓利益出发，让本案能够充分进入实体审查，并始终保持了谨慎严谨的态度，认真听取当事人意见，多方向有关部门进行调查核实，最终基于法律法规和现行政策的全面理解支持了当事人诉请，让接近无望的张三最终得以心安。

衣食住行，住和产权问题涉及老百姓的切身利益和民生基本。国家赋予司法机关定分止争的权利，应妥善处理历史更替、改革开放、城市快速发展所带来的、非购房人本身原因过错导致的历史遗留建筑问题。我们都不可能再回到从前过去，在一些被遗漏的、合法的和看得见的权益之处，理应让老百姓在司法案件中感受到实实在在的公平正义。