一、裁判要旨

人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，非因法定事由，不能剥夺合同当事人的合同解除权。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。商品房预售合同解除后，预告登记失效，购房者不再享有相应的物权期待权。而开发商作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。

二、案件基本信息

案号：最高人民法院（2019）最高法民再299号

当事人：再审申请人（一审原告，二审上诉人）：长春市领运房地产开发有限公司（以下简称领运公司）

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：长春市庆丰钢材销售有限公司（以下简称庆丰公司）

被申请人（一审被告，二审被上诉人）：孙丹丹

原审第三人：黄湛轩

原审第三人：黄湛尧

原审第三人：长春市轻工建筑工程有限责任公司（以下简称轻工工程公司）

三、基本案情

因庆丰公司与轻工工程公司、孙丹丹等诉前保全纠纷案，法院于2015年4月28日查封案涉房屋，查封期限一年。后在庆丰公司依据生效判决申请执行，法院在执行过程中，于2016年4月13日续封了案涉房屋。查封期限三年。领运公司对此提出执行异议，一审法院于2017年5月2日作出（2017）吉01执异813号执行裁定，驳回其异议请求。后领运公司提起执行异议之诉，即本案。

案涉房屋系孙丹丹于2014年10月23日向领运公司交纳1560319元首付款，并于2014年12月12日和领运公司签订《商品房买卖合同》以银行按揭贷款方式购得，领运公司对孙丹丹取得该房屋所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有孙丹丹应付款项提供连带责任保证。孙丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的预告登记证。

长春仲裁委员会于2018年7月26日作出案涉仲裁裁决查明，孙丹丹自2015年7月21日起拖欠银行贷款本息，银行以孙丹丹及领运公司为被告，向长春净月高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求孙丹丹及领运公司清偿贷款本息。领运公司于2017年2月15日代偿10000元本息。2017年12月20日，长春净月高新技术产业开发区人民法院对此作出（2015）长净开民初字第675号民事判决，判令孙丹丹偿还本金3607901.33元及利息，领运公司承担连带清偿责任。领运公司已于2018年1月26日代为清偿银行本金3607901.33元、利息535168.05元、诉讼费及保全费40743元。据此，裁决：（一）解除领运公司与孙丹丹于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。（二）.......。（三）孙丹丹立即协助领运公司办理撤销案涉房屋的预告登记。（四）驳回确认领运公司为伟峰生态新城T3幢101号房屋所有权人的仲裁申请。

四、最高院认为

本案系因诉争房屋被查封后，领运公司以仲裁裁决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面：（一）庆丰公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制领运公司行使合同解除权；（三）领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。

（一）庆丰公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质

依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：未进行房屋所有权登记，人民法院也可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是孙丹丹享有的在本登记完成之前的要求领运公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而庆丰公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为孙丹丹），庆丰公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。

（二）人民法院的查封能否限制领运公司行使合同解除权

首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。查封的效力限制的是孙丹丹处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制孙丹丹、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺领运公司的合同解除权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，案涉仲裁裁决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》及补充协议，即孙丹丹享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。

（三）领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益

领运公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除庆丰公司执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。

其次，领运公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明等五证，足以证明领运公司为诉争房屋的开发企业。在案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定，能够确认领运公司系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认领运公司与孙丹丹之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。应说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。

五、再审判决结果

依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

（一）撤销吉林省高级人民法院(2018)吉民终452号民事判决、吉林省长春市中级人民法院(2017)吉01民初614号民事判决；

（二）不得执行长春市净月开发区乙十四路以北伟峰·生态新城T3幢101号房屋；

（三）确认长春市领运房地产开发有限公司为长春市净月开发区乙十四路以北伟峰·生态新城T3幢101号房屋的所有权人。

六、律师评析

一、关于人民法院的查封能否限制当事人行使合同解除权的问题。

本案实际上是认为人民法院的查封不能限制当事人行使合同约定解除权。根据《合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同解除权分为合同约定解除权和合同法定解除权。司法实践中，也有观点认为，在法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。一旦该项债权请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。当事人如果行使合同法定解除权，也必须符合合同法所规定的法定解除条件1。后一种观点在《民事审判指导与参考》也有选登。两种司法观点虽然不同，但是通过阅读背景案例可知，产生两种司法观点的背景案例不尽相同。其中，后一种观点的背景案例显示：开发商主张是为了套取银行贷款，与购房者签订虚假商品房买卖合同，并以此主张商品房买卖合同无效，经仲裁裁决商品房买卖合同无效。通过两种司法观点的背景案例可知，法院在处理同类问题时，会基于当事人是否存在善意来选择适用相对应的裁判规则。因此，在司法实践中，虽然最高院的裁判规则有一定的指引作用，但是在具体案件处理过程中，还是应当根据案件的不同情况，具体分析具体运用。特别是在已有权威案例的裁判观点对己方不利的情况下，应当从细节着手，找出案件的不同点，尽力寻找对己方有利的方面。

二、关于开发商依据解除商品房买卖合同的生效裁决排除强制执行后，各方利益如何平衡的问题。

虽然再审判决本院认为部分确认：不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。但是在孙丹丹已经被执行的情况，再让其另案要求领运公司返还已付购房款，不但增加当事人诉累，还增加当事人的诉讼成本。司法实践中，开发商应返还的已付购房款可以作为被执行人的到期债权，人民法院也可以执行，但是在未经生效裁判确认的情况下，到期债权的执行具有不确定性。

本律师团队曾承办的一起同类案件，法院同样是以上述裁判思路支持了开发商对被查封房屋享有的排除强制执行的权益，同时判决开发商将应返还购房款交付执行后再停止对案涉房屋的执行，即保障了开发商的权益，又平衡了申请执行人的利益。这样判决也符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条“案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉”规定的精神：在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。

三、“类案”不同判的其他情况

本律师团队曾承办另一起案件中，案涉房屋购买于2014年，备案登记在被执行人名下，案涉房屋被查封后，开发商通过调解和判决的方式解除了案涉商品房买卖合同，然后开发商以此为由提起执行异议以排除强制执行。法院经审理认为，开发商起诉解除合同、法院判决书、调解书均在查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行，法院最终驳回了开发商要求排除强制执行请求，但是，同时认定开发商已为被执行人偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给开发商。该案中关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的适用与最高院的观点完全不同。但是考虑到该案中的其他背景：被执行人因非法吸收公众存款罪，且被执行人还有其他债务未清偿；案涉房屋系2014年购得，至开发商提起解除合同时房屋价格已经有大幅度的上涨。如果判决开发商可以排除强制执行，势必会影响刑事案件财产刑的执行，也不利于保障其他债权人的利益，法院在保障开发商已为被执行人偿还的按揭贷款部分优先受偿的情况下，驳回了开发的执行异议，也算是兼顾了开发商的利益。最终，开发商不服二审判决向最高院提起再审，最高院也遵循了二审判决的判决结果，驳回了开发商的再审申请。

注释：

1 《人民司法（案例）》2018年第14期“案外人不能以查封后的另案仲裁裁决阻却执行”