《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定三种法定情形下，法院可以强制执行被执行人名下唯一住房。唯一住房不等同于最低生活标准所必需的居住房屋，当被执行人唯一住房超过最低生活标准时，被执行人就不能主张对该房屋的执行豁免权。如果唯一住房确系被执行人及所扶养家属维持生活必需居住房屋，人民法院进行拍卖的，如采用扣除租金的保障方式，应当参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。被执行人不能自行解决居住问题的，可由申请执行人提供临时住宅，租金从该房屋变价款中扣除。唯一住房抵押给第三人的，法院可以采取查封措施，拍卖、变卖后所得价款，在保障被执行人及其所扶养家属和抵押权人依法享有的权利后，余额部分用于清偿申请执行人的债权。本文精选两则案例，剖析实务中如何正确处理住房唯一且抵押类执行案件。

案例来源1：宜春市中级人民法院（2019）赣09执复18号民事裁定书

案情简介杨某与陈某民间借款纠纷一案，杨某于2017年11月起诉要求陈某、刘某夫妇偿还借款本息，并保全查封登记在陈某、刘某两人名下的案涉房产。后因得知主债务人陈某因病去世，杨某遂变更陈某的四位继承人（陈母、妻子刘某、儿子陈小1、陈小2）为共同被告。四被告当庭表示放弃继承陈某遗产。2018年6月，法院判决四被告在继承陈某遗产范围内承担案涉借款本金120万元及利息27万元的责任，若未继承则不承担偿还责任，用陈某遗产来偿还。2018年9月，该案进入执行程序，法院冻结刘某等人名下银行账号。2018年11月，法院裁定评估、拍卖案涉房产。刘某以案涉房产属于夫妻共同财产，且该房产现由未成年人陈小1、陈小2及年逾八十的陈母共四人居住为由提出执行异议，请求停止拍卖案涉房产。一审法院裁定驳回刘某异议，二审法院裁定撤销一审法院执行裁定。

相关信息1.案涉房产产权登记人为刘某、陈某；2.案涉房产在银行按揭贷款26万元，尚有贷款余额18万元未偿还。

争议焦点执行标的为被执行人的遗产，该遗产系与他人共同共有的唯一房产，能否继续执行？

律师解析

1.本案执行依据为一审判决四被告在继承陈某遗产范围内承担偿还陈某欠原告杨某借款本金、利息及案件受理费和诉讼保全费等，若未继承则不承担，用陈某遗产来承担。现四被告在案件审理阶段已当庭表示放弃继承陈某遗产，进入执行程序后也无证据证明四被告继承或具体分配了陈某遗产，故一审法院在执行程序中直接裁定冻结刘某等人银行账号的行为违反法律规定。

2.本案主债务人陈某的遗产为登记在刘某、陈某名下的案涉房产，该房产属于复议申请人刘某与先夫陈某的夫妻共同财产，但夫妻双方对房产享有的具体份额未有明确约定，在不能确定陈某权属份额情况下，债权人应当先依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款规定代为提起析产诉讼，在准确确定陈某对案涉房产享有的份额后方可执行。一审法院在未告知申请执行人通过析产诉讼等程序确定案涉房产各自份额情况下，直接认定陈某享有50%份额并裁定评估、拍卖案涉房产，无事实和法律依据。

3.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》法〔2017〕48号（2017年2月28日发布）第六条，执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。公民的生存权高于普通债权，当申请执行人的债权与被执行人或其他房产共有人的生存权发生冲突时，保护债权应以不超出侵犯公民的生存权为限度。

4.本案，案涉房产以主债务人遗产的形式存附于与他人共同共有的唯一住房中，强制执行该遗产，必然对以该房产作为唯一住房的案外人的生存权利产生影响，且该房产还有银行贷款按揭权利加载，分割处置后残值不多，属无益拍卖资产。执行法院应加大对主债务人其它财产的执行力度，对作为主债务人遗产且与他人共同共有的唯一住房应慎重执行为宜。

案例来源2：邢台市中级人民法院（2014）邢执复字第15号民事裁定书

案情简介陈某与王某民间借贷纠纷一案，2011年11月经法院调解结案。因王某未按调解书履行义务，陈某向法院申请执行。2012年5月法院立案执行。2012年6月法院裁定查封登记在王某名下的案涉房产。2013年9月陈某向法院申请拍卖案涉房产，法院裁定拍卖被执行人王某拥有的案涉房产及附属车库。2014年3月被执行人王某提出执行异议。2014年3月桥西法院裁定驳回王某异议。王某不服，以案涉房产系其唯一住房为由申请复议。

相关信息1.法院裁定拍卖王某名下的案涉房产，住宅建筑面积（含共用面积）142.83平方米，车库建筑面积为30.03平方米，王某同住家庭成员有妻子和三个子女共五口人。2.2008年1月王某与案外人赵某签订抵押借款合同，王某向赵某借款8万元整，以王某上述房产作抵押担保，该抵押借款合同进行了公证，并办理了抵押登记。

争议焦点1.对被执行人唯一住房能否执行；2.对抵押给第三人的房产能否拍卖？

律师解析

1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。从该条规定可以看出，唯一住房不等同于最低生活标准所必需的居住房屋，当被执行人唯一住房超过最低生活标准所必需标准时，被执行人就不能主张对该房屋的执行豁免权，法院可以根据申请执行人的申请，依法进行执行，只要在处理后保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋即可。本案，王某作为债务人应当积极偿还债务，然而经法院两次强制执行却不积极履行义务，并且居住着面积为172.86平方米的房屋（住宅142.83平方米，车库30.03平方米），大大超过了邢台市居民最低生活保障住房，此种情况下，如不对被执行人王某所有的房屋进行拍卖，债权人权益就得不到合法保护，对债权人不公平。

2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条规定：人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。根据该条规定，被执行人抵押给第三人的房产，人民法院可以拍卖，无须征得抵押人和抵押权人的同意，只要保障抵押权人的抵押债权在拍卖价款中优先受偿即可。

3.被执行人王某未按执行通知履行法律文书确定的义务，又不能提供其他可供执行的财产，法院裁定拍卖王某名下超过其本人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋，符合法律规定，虽然该房产是被执行人的唯一住房、且抵押给了第三人，但只要执行法院保障了被执行人及其所扶养家属和第三人依法享有的权利，该执行行为就属合法执行行为。