唯一住房能否被查封及执行？唯一住房该如何执行？一直以来系执行难点、痛点。虽然被执行人的生存权高于普通债权，保护债权应以不超出侵犯公民的生存权为限，但被执行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被执行人的居住权，而非房屋所有权，这种居住权应当是被执行人及其所抚养家属生活必需，且保障有期限，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。本文精选十三篇案例，并提炼精华裁判内容，为读者揭晓唯一住房能否及如何执行问题。

案例来源1：广州市中级人民法院（2020）粤01执异457号民事裁定书

裁判主旨：虽然拍卖标的系被异议人的唯一住房，但这不构成停止拍卖的理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，申请执行人在答辩状中表示：若异议人的唯一住房情况得到人民法院审核认定，经人民法院查实异议人家庭符合保障标准的人口数后，……申请执行人同意依法为异议人家庭提供居住用房或扣除法定的租金金额……。本案符合以上规定第一款第（三）项情形，执行实施部门拍卖案涉房屋并无不当。现案涉房屋已经拍卖、执行款尚未发放，执行实施部门可以依照以上规定第一款第（三）项为异议人提供居住用房或在执行款中预留租金。

案例来源2：宜宾市中级人民法院（2020）川15民终440号民事判决书

裁判主旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，系对人民法院执行被执行人生活必需房屋的异议审查规范，同时兼有指导执行行为如何实施的作用，即执行被执行人生活必需房屋时，应当保障被执行人及其所扶养家属的基本居住条件，保障对象为被执行人及其所扶养家属，保障形式可以采取实物或租金的方式。按照上述规定，如果被执行标的系被执行人及其所扶养家属维持生活必需居住房屋，人民法院进行拍卖的，若采用扣除租金的保障方式，应当参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。本案，现有证据不能证明被执行人杨某还有其他住房，其唯一住房被法院执行，有权请求人民法院预留相应的房屋租金。被执行人杨某在一审中提交了房屋租赁合同，载明每月房租为1800元，一审执行机构参照该租金标准计算预留房屋租金100800元，并无不当。

案例来源3：武汉市中级人民法院（2019）鄂01执复192号民事裁定书

裁判主旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日施行）第二十条，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日施行）第六条，就同一事项新旧法有不同规定时，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，对案涉房产的执行，应优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条。符合该条三种法定情形的，法院可以强制执行被执行人名下唯一住房。本案，执行法院已向被执行人说明，法院拍卖唯一住房会根据法律规定预留租金，且本案申请执行人也同意拍卖唯一住房预留五至八年租金。被执行人以唯一住房为由提出异议不予支持。

案例来源4：连云港市中级人民法院（2018）苏07执复6号民事裁定书

裁判主旨：被执行人未按规定履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请拍卖案涉房产，并在执行过程中同意按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，为被执行人提供住房或者五至八年租金，被执行人关于“唯一住房”的复议申请理由不能成立。

案例来源5：荔浦县人民法院（2018）桂0331执异25号民事裁定书

裁判主旨：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条对被执行人及其所抚养家属生活必需住房属于执行豁免财产有明文规定，但被执行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋，人民法院保障被执行人的居住权，而非房屋所有权，这种居住权应当是被执行人及其所抚养家属生活必需，且保障是有期限的，被执行人不能利用法律对其生存权的保障来逃避执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条允许执行法院对被执行人的唯一住房有条件地强制执行。本案系金钱债权执行案件，异议人以被法院拍卖的房屋系其本人生活必需住房为由提出异议排除执行。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从案涉房屋的变价款中扣除五年租金用于安置被执行人，符合上述司法解释第二十条第一款第（三）项规定的可以执行被执行人唯一住房的法定情形，故对异议人名下案涉房屋，法院仍具备执行条件。

案例来源6：三明市中级人民法院（2018）闽04民终407号民事判决书

裁判主旨：住房系一个家庭最重要的基本生活保障。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，申请执行人要求处置被执行人维持生活必需的唯一居住房屋必须具备以下二个前提之一，其一，申请执行人已按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋；其二，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。本案，被执行人林某、沈某唯一的住房被拍卖，又无其他住所，厦门的房屋产权系其成年之子所有，林某退休养老金仅为2271元，沈某已失业，无稳定收入来源，又身患疾病，林某、沈某家庭生活较为困难，法院执行局考虑林某、沈某积极配合法院执行工作，其房屋被拍卖后需租房居住，并结合泰宁县租房行情以及一审法院处理此类案件的司法实践，按每月租金800元标准，补偿租金8年，优先分配给林某、沈某基本生活费76800元，于法有据。

案例来源7：镇江市中级人民法院（2019）苏11执复87号民事裁定书

裁判主旨：唯一住房，是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可以居住的房屋。认定是否是唯一住房，应当以法院在执行中查明的权属明确的城镇房屋为标准。本案，除查明的案涉房屋外，并未调查到魏某、吴某名下有农村宅基地上自建的房屋、购买的小产权房屋、其他无证房屋，也未能调查到魏某、吴某子女名下有可供维持生活必需的房屋，且两名子女正在读书尚未工作。申请执行人亦未提供证据证明案涉房屋并非魏某、吴某唯一住房。故案涉房屋应当认定为魏某、吴某的唯一住房。保障债务人及利害关系人基本生存的居住权益要大于或者说要高于债权人的债权，为了保障魏某、吴某基本的居住条件，应当从拍卖房屋的价款中扣除必要的租金，以维持魏某、吴某基本的生活必需。

案例来源8：宜春市中级人民法院（2019）赣09执复18号民事裁定书

裁判主旨：本案主债务人陈大的遗产为登记在刘某、陈大名下的案涉房产，该房产属于复议申请人刘某与先夫陈大的夫妻共同财产，但夫妻双方对该房产享有的具体份额不明，在不能确定陈大遗产的权属份额情况下，债权人应当先依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款规定代为提起析产诉讼，在准确确定陈大对案涉房产享有的份额后方可执行。法院在未告知申请执行人通过析产诉讼等程序确定该共有房产各自份额的情况下，直接认定陈大有50%的份额并裁定评估、拍卖案涉房产，无法律和事实依据。且案涉房产以主债务人遗产的形式存附于与他人共同共有的唯一住房中，强制执行该遗产，必然侵害到以该房产作为唯一住房的案外人的生存权利，且该房产还有银行贷款按揭权利加载，分割处置后残值不多，属无益拍卖资产。执行法院应加大对主债务人其它财产的执行力度，对作为主债务人遗产且与他人共同共有的唯一住房应慎重执行为宜。

案例来源9：都江堰市人民法院（2018）川0181执异23号民事裁定书

裁判主旨：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条、第七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，规定了对被执行人及其所扶养家属生活所必须的唯一可居住的所谓“唯一住房”之执行问题，该“唯一住房”内涵应是维持最低生活标准的住房，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。本案，法院结合异议人机动车行驶证所载住址与其户籍地址不一致、投资多家公司并任职、以巨额资金购买商业铺面等情况综合判断，驳回异议人关于“唯一住房”的异议。

案例来源10：西安市中级人民法院（2018）陕01执异578号民事裁定书

裁判主旨：关于异议人崔某、冯某主张案涉房产系其唯一住房，法院不能执行的问题。听证中，异议人并未出具证据证明案涉房屋系唯一住房，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”之规定，异议人所提出的唯一住房主张不能阻却法院对案涉房产的执行行为。

案例来源11：临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302执异225号民事裁定书

裁判主旨：根据《民事诉讼法》第二百四十四条，在执行过程中，一般不得对被执行人的唯一住房予以拍卖、变卖，应尽量采取其他执行措施。但法律及司法解释并未规定唯一住房不能拍卖，相反，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释（2005）14号，规定了对已设定抵押的房屋的执行程序，根据此司法解释，已设定抵押的房屋，即使是唯一住房，在抵押权人申请的情况下，也可拍卖、变卖；拍卖、变卖后，被执行人不能自行解决居住问题的，可由申请执行人提供临时住宅，临时住宅的面积可参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定，申请执行人有权收取临时住宅的租金，并可从房屋拍卖、变卖所得价款中优先扣除。

案例来源12：邢台市中级人民法院（2014）邢执复字第15号民事裁定书

裁判主旨：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，唯一住房不等同于最低生活标准所必需的居住房屋，当被执行人唯一住房超过最低生活标准所必需的标准时，被执行人就不能主张对该房屋的执行豁免权，法院可以根据申请执行人的申请，依法进行执行，只要在处理后保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋即可。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条，被执行人抵押给第三人的房产，人民法院可以拍卖，无须征得抵押人和抵押权人的同意，只要保障抵押权人的抵押债权在拍卖价款中优先受偿即可。本案，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，又不能提供其他可供执行的财产，法院裁定拍卖被执行人名下超过其本人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋，符合法律规定，虽然该房产是被执行人的唯一住房、且抵押给了第三人，但只要执行法院保障了被执行人及其所扶养家属和第三人依法享有的权利，该执行行为就属合法执行行为。

案例来源13：珠海市中级人民法院（2014）珠中法执复字第29号民事裁定书

裁判主旨：关于执行唯一住房问题，首先，执行法院在执行过程中，没有审查被执行人的房产是否唯一住房的义务，如被执行人认为法院强制执行的是其唯一住房，可在拍卖前向执行法院提出执行异议。本案，复议申请人黄某收到案涉房产评估报告后仅对评估价格提出异议，并没有向执行法院提出唯一住房问题。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。因此，即使案涉房产系复议申请人黄某的唯一住房，执行法院在制定保障其及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋的方案后也可以拍卖。本案拍卖款205万元清偿完黄某应承担的480185.92元及利息后，剩余部分足以保障黄某及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋。故黄某以执行法院拍卖其唯一住房违法的理由不成立，法院不予支持。

相关主要法律依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

《民事诉讼法》第二百四十四条：被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条：人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。