房价高企，买房乃人生大事。房屋不像其它普通商品，价值高，金额大，风险亦多。开发商为了售楼虚假宣传，中介为了防止跳单制定格式条款，购房人委托他人买房房财两空……买房风险无处不在。掌握相关法律知识，注意买房细节及证据收集，才不至于掉进买房陷阱。、

一、开发商为了售楼虚假宣传

案例来源：天津市静海区人民法院（2020）津0118民初3962号民事判决书

案情简介：2018年2月14日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买案涉房产，建筑面积134.30平方米，价款为1119256元，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，被告于2019年12月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。被告主张其已通知原告收房。原告对此不予认可，原告称2018年1月，原告在考察被告开发的案涉房产时，被告通过宣传册、宣传屏幕和室外走廊宣传板，向原告宣传案涉房产交通方便及天津医科大学总医院社区诊疗中心即将入住。受被告对交通、医疗条件的宣传影响，2018年2月14日，原、被告才签订《天津市商品房买卖合同》。2020年6月27日，原告从天津市静海区市场监督管理局对被告作出的行政处罚决定书中得知：2017年6月至2019年12月期间，被告在销售中含有轨道交通线路、天津医科大学总医院社区诊疗中心亦即将入住富力新城属于虚假宣传。原告认为被告使用虚假宣传的欺诈手段误导原告与其签订《天津市商品房买卖合同》，遂诉至法院，请求撤销《天津市商品房买卖合同》。一审驳回原告全部诉讼请求。

律师解析：

1.原、被告双方于2018年2月14日签署的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同相关约定履行各自义务。

2.当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案，原告主张被告宣传涉诉楼盘有轨道Z1线经过交通便利，且有总医院分院等医院即将入住医疗条件优越，但《天津市商品房买卖合同》对轨道及医院问题并未有明确约定，原告提供的证据不足以证实被告作出相应具体承诺，原告称被告向其进行了虚假宣传无事实依据。

3.原告以被告上述宣传事项未兑现，被告构成欺诈为由要求撤销合同，被告对此不予认可，原告提交的证据不足以证实其主张的相关配套设施因素对签订商品房买卖合同购买案涉房产产生重大影响、关键性作用，直接或唯一决定原告是否购买案涉房产，原告该主张亦不符合合同撤销之情形。

二、中介为了防止跳单制定格式条款

案例来源：

上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决书

案情简介：

2008年下半年，原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售案涉房产。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋。11月23日，上海某房地产顾问有限公司带陶某之妻曹某看了该房屋。11月27日，上海中某物业顾问有限公司（以下简称中某公司）带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》，该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用中某公司提供的信息、机会等条件但未通过中某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中某公司支付违约金。当时中某公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在上海某房地产顾问有限公司举荐下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。原告中某公司认为被告陶某利用中某公司提供的案涉房产销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付中某公司违约金1.65万元。一审判决陶某支付违约金1.38万元。陶某不服上诉。二审判决撤销一审判决，驳回中某公司诉讼请求。

律师解析：

1.中某公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

2.衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

3.本案，案涉房产原产权人李某委托多家中介公司出售同一房屋，中某公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了案涉房产买卖合同成立。因此，陶某并没有利用中某公司的信息、机会，不构成违约。

三委托他人买房房财两空

案例来源：

郑州市中某区人民法院（2021）豫0102民初610号民事判决书

案情简介：

2020年3月26日，原告孙某作为购买方与被告陈某作为出售方签订《购房协议》，约定：被告将案涉房产，建筑面积90平方米，以总价58万元整出售给原告。被告保证原告拥有独立房产权，无任何房产纠纷等。协议签订当日，原告向被告转款10万元，2020年4月7日，原告向被告转款48万元，被告为原告出具收到58万元的收据。2019年7月20日，被告与案外人蔡某签订《委托购房协议书》，约定：被告受第三人（即购房户）委托，代为第三人（即购房户）委托蔡某购买中国铁路郑州局集团有限公司开发的商品房，蔡某保证于2020年5月31日前为被告购买的所有房屋办理网签备案手续并交付房屋，于2020年11月30日办理房产证，若蔡某未能在上述约定的时间内为被告购买的所有房屋办理网签备案手续、交付房屋，不论任何原因，应在2020年6月10日前返还购房款并支付违约金。原告多次要求被告交付房屋，但截至目前，被告一直未向原告交付。后原告发现被告并不具有出售案涉房产资格，不可能向原告完成交付案涉房产，原、被告签订的《购房协议》购房目的根本无法实现。故原告诉至法院，请求判令解除《购房协议》，被告退还原告购房款58万元及利息。一审支持原告全部诉讼请求。

律师解析：

1.本案系典型的委托购房纠纷案件。因被告不具有原、被告签订《购房协议》中涉及的房屋所有权，因此，原、被告之间形成的合同关系并非买卖合同关系，而系委托合同关系。

2.《合同法》第四百零六条规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案，被告作为受托人，接受原告委托和所付房款后，未合法、审慎履行委托义务，而是为获取利益委托案外人蔡某提供房源，造成原告损失，对此被告具有重大过错，应当退还原告房款58万元，并按照全国银行间同业拆借中心于2020年4月20日发布的一年期贷款市场报价的利率计付占用房款期间的利息。

3.《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案，被告辩称其与案外人蔡某签订有购房协议、房款已交付蔡某、蔡某涉嫌实施诈骗犯罪、应由蔡某承担责任的意见，因被告与蔡某签订购房协议和交付房款的行为，是相对于原、被告之间的合同之外另行产生，故由于蔡某原因造成被告违约，与原告无关，基于合同相对性原则，应由被告向原告承担法律责任，被告该辩称不成立。