导读

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释）依据《合同法》第五十一条关于无权处分的规定，确定了转租合同的效力规则。《民法典》一方面删除了《合同法》第五十一条的规定：不再将权利来源作为判断合同效力的要件；另一方面，对未经出租人同意的转租合同及转租期限超过租赁期限的情形进行了区分规定（《民法典》第七百一十六条、第七百一十七条）。因此，《民法典》施行后，对转租合同效力判断会有较大的影响，实务中应当引起重视。下面结合本律师团队曾承办的一起案件，探讨一下《民法典》新规定下转租合同效力的问题。

案情介绍

2012年2月16日某学院与A公司签订了《租赁协议》，将该学院综合大楼第六和第七层（每层建筑面积为1000平方米，两层共计2000平方米）出租给A公司，租赁期限为十年,租金为73万元/年。租赁协议履行期间，A公司仅支付了第一年租金73万元。2015年4月2日A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给B公司，租赁期为3年，自2015年5月4日起至2018年5月3日止；年租金额为1514604元。2015年5月某学院下发通知称：我院已依法解除了与A公司的全部租赁合同关系。2015年10月28日，A公司下发通知：请将2015年度已到期未缴纳的房租，在接到通知后五个工作日内汇入某学院银行账户。2015年12月21日至2016年7月8日，B公司分两次将2015年11月5日至2016年11月4日综合楼6、7层的一年房租合计1514604元转账支付给某学院。2016年3月30日某学院因与A公司《租赁协议》纠纷，向某仲裁委员会申请仲裁。2017年7月14日，某仲裁委员会裁决：确认某学院与A公司于2012年2月16日签订的《租赁协议》已于2015年4月3日予以解除；A公司支付2015年4月3日之前拖欠的租金。2017年3月21日在某学院与A公司仲裁期间。A公司与B公司签订《补充协议》,将原租赁的综合大楼第六和第七层变更为第七层，不再承租第六层，并变更了相应的租金标准。仲裁期间，B公司仍继续向A公司支付了部分租金。

法院认为

1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效，但出租人和承租人另有约定的除外。”A公司和B公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为三年，自2015年5月4日起至2018年5月3日止。某学院与A公司签订的《租赁协议》已于2015年4月3日解除。A公司将涉案房屋转租给B公司的期限超过了A公司与某学院之间的租赁期限。故A公司与B公司签订的《房屋租赁合同》无效。A公司与B公司针对《房屋租赁合同》所签订的《补充协议》也应属无效。

2、某学院向A公司发出解除合同通知后，及时对各承租商户进行了公告，A公司随后也向各商户发出了通知，要求各商户直接将租金支付给某学院。B公司在接到上述公告及通知后也向某学院直接支付了部分租金，某学院与B公司之间已形成事实上的租赁合同关系。某学院与A公司之间的租赁合同解除后，B公司私自向A公司支付租金并不能视为其已经向某学院支付了租金，B公司针对该部分租金可另行解决。

评 析

一、该案中关于转租合同的裁判规则房屋租赁司法解释第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，出租人某学院与承租人A公司之间的租赁合同已于2015年4月3日解除。而A公司与B公司签订的转租合同的租赁期限是自2015年5月4日起至2018年5月3日止，且某学院发出解除通知后，及时进行了公告，B公司也已确认收到该公告。本案情形完全满足转租期限超过了剩余租赁期限、出租人在六月内提出异议的条件。故法院依据房屋租赁司法解释第十五条和第十六条认定A公司与B公司签订的转租合同无效。

二、《民法典》关于转租合同的规定

《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”也就是说，在转租未经出租人同意的情形，合同有效，但同时赋予出租人以解除租赁合同的权利；在转租期限超过租赁合同期限的情形，则因出租人并非转租合同的当事人，因而对其不发生法律效力，但对出租人不发生法律效力，并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。

三、《民法典》转租新规定可能带来的影响

在房屋租赁司法解释的规则下，次承租人是否尽到审查转租人权利来源（是否经过出租人同意）以及转租合同的期限（是否超过剩余期限）的责任，从而影响次承租人有无过错以及转租合同确认无效后双方责任的分配。在《民法典》的新规则下，次承租人的此项审查义务得以免除，因为保证有转租的合法权利来源，并进而交付租赁物供次承租人使用，是转租人当然的义务，对该项义务的违反，转租人应当承担违约责任，次承租人也无需担心会承担转租合同无效后过错责任。上述案例中，法院依据房屋租赁司法解释的规则认定转租合同无效，并基于“某学院向A公司发出解除合同通知后，及时对各承租商户进行了公告，A公司随后也向各商户发出了通知，要求各商户直接将租金支付给某学院。B公司在接到上述公告及通知后也向某学院直接支付了部分租金”的事实，认定次承租人与出租人之间成立事实上租赁关系。次承租人在明知转租人已经失去转租权利时仍继续向转租人支付租金，存在过错，不能免除其继续向出租人支付租金的义务。事实上，转租人已经资不抵债，丧失了支付能力，而次承租人经营良好，完全具有支付能力。如果出租人仅向转租人主张权利，即使获得胜诉判决，也无法实际执行。本律师团队代理出租人一方，提出的主张成功得到法院支持，也使出租人权益实际得到执行。但是，如果是在《民法典》关于转租合同的规定下审视该案，可能会出现另外一种结果。