不同类型的拆迁改造通常涉及到对被补偿人（或被搬迁人）补偿问题。在补偿对象的界定上，承租人是否有权作为补偿对象获得补偿在立法和实践中存在争议。笔者在实务中也经常碰到承租人咨询拆迁补偿待遇的问题。从承租人争取补偿利益的角度出发，笔者结合有关法律规定及实务案例进行观察和探讨。本文所述“拆迁利益”，指合法承租人因涉租房屋被拆迁所能直接、间接取得的补偿等经济利益。为简化讨论范围，且各类拆迁类型在该问题上表现趋同，本文主要以行政征收活动的拆迁类型作为讨论对象。

一、承租人获得拆迁利益的合理性分析

根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第七百零三条之规定，租赁合同的主要内容是房屋产权人将物权中占有、使用权让渡给承租人。拆迁补偿是针对产权人丧失不动产价值及使用价值的补偿，租赁合同中因物权中的部分权利由承租人行使，拆迁势必对承租人使用价值造成直接影响，故承租人在逻辑上应当有权获得适当补偿款。在一些工业厂房拆迁的情形中，拆迁活动的目的往往是升级产业基础设施以推动产业高质量发展，而真实的产业经营者和社会效益创造者实际是承租厂房的实体企业，如完全不考虑承租人在拆迁改造中的利益分配，可能偏离了拆迁改造的根本目的。然而，现行多数法规政策倾向于将承租人利益放置在产权人与承租人之间自行解决清理，而不将承租人作为补偿的直接对象，原因可能是降低拆迁活动谈判难度，提高拆迁效率。由此，立法构建的简单模型和实践存在的利益博弈是存在较大失调的。

二、承租人可主张的补偿项目

如果出租人与承租人在租赁合同中对拆迁利益的归属进行了约定，则按照合同约定履行。租赁合同中没有约定或约定不明的，主要可分为以下补偿项目：

（一）对合法扩建部分的补偿

扩建房屋属于对房屋的重大添附，明显增加了房屋价值，因此法院在综合考量承租人和出租人在扩建过程中的付出和投入比例后，允许承租人获得相应的补偿较为合理。以（2019）最高法民申4935号案为例，法院认为：“艳阳天公司对案涉房屋的改建、扩建、新建和装饰装修行为增加了被收储房产的评估价值...关于补偿款的具体分配，一审、二审法院基于租赁房屋用途变更系承租人与出租人合意所致，综合考虑双方在改建、扩建、新建中的付出和投入，根据《房地产估价报告》和《补偿协议书》等证据材料，酌定对案涉房产中有证房屋因变更房产用途而增值的部分由艳阳天公司和轻工大学各享50%；艳阳天公司单独出资改、扩建的无证房屋部分的补偿款由艳阳天公司和轻工大学各享50%；艳阳天公司新建简易房的补偿款由艳阳天公司享有并无不当。”

（二）搬迁、临时安置的补偿

搬迁费、临时安置费也称“过渡费”，如果搬迁方提供周转房，则不需要支付临时安置费。在涉租房屋的搬迁过程中，搬迁费用实际是由承租人承担的，因此法院总体支持承租人享有搬迁费。以（2020）京民申4206号案为例，法院认为：“关于经营性用房搬家补助费。虽然杨振明、杨爱君作为拆迁主体分别与住总公司签订拆迁协议，但孙延威在涉案房屋内实际经营，是本次拆迁腾退搬迁的实际损失人，故一、二审法院认定该项费用应当按照70%和30%的比例在双方之间分配，并无不当。”

（三）停产停业损失

停产停业损失这一概念是针对经营用途的房屋，指因搬迁房屋造成停产停业的直接效益损失。在没有合同约定的前提下，法院会在承租人的经营损失和出租人的出租损失之间公平合理地进行利益分配，具体比例仍需结合个案实际情况判定。以（2023）粤13民终4991号案为例，法院认为：“关于停产停业损失补偿款94131元的归属问题。停产停业的损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，承租人由于案涉合同基于政府征收行为而无法继续履行，不得不终止生产经营活动，必然产生实际的经营损失，而对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，故不应轻易否定出租人分割停产停业补偿利益的权利。一审认定停产停业损失补偿款全部归承租人某某汽车维修公司所有，属事实认定有误，本院二审予以纠正。本院综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，确认承租人某某汽车维修公司和出租人某木材加工厂就停产停业损失补偿款按各50%分配，即某某汽车维修公司对停产停业损失补偿款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有权。”

（四）装修损失

装修也属于添附行为，如果是承租人经出租人同意而进行的装修，基于公平原则，承租人亦有权获得相应的补偿。实践中，多数装修损失已经纳入房屋价值的补偿当中，确未纳入房屋整体价值的，补偿金额应由涉租双方协商确定或经评估确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：...（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

三、承租人拆迁利益的司法维权路径

（一）提起租赁合同纠纷的民事诉讼

在房屋征收补偿案件中，尽管承租人较难直接以被征收人的身份主张拆迁补偿款，但根据前述司法实践情况，承租人有权向出租人、业主提出公平补偿要求，以补偿其在拆迁过程中所产生的各项损失。在产权人已经取得补偿的前提下，承租人可主张上述权利。关于承租人起诉的具体案由，应以租赁合同纠纷为宜。因为房屋征收补偿协议的签订主体为征收单位与被征收人，而承租人并非征收补偿协议的相对方。以（2022）鄂01民终22726号案为例，法院认为：“关于本案定性的问题。吴爱芬起诉主张涉案房屋的拆迁补偿款及退还押金，其诉请依据的基础法律关系为其与管成林签订的《房屋租赁合同》。曾虹锦作为房屋的所有权人与征收部门签订相关征收补偿协议，吴爱芬并非被征收人，不是征收关系当事人。因此，一审法院依据当事人之间的法律关系及吴爱芬的诉请确定本案为房屋租赁合同纠纷，有事实和法律依据，本院予以维持。”

（二）提起行政诉讼

在房屋征收补偿案件中，一般只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收补偿行为提起行政诉讼。但是，若行政机关在拆迁过程中存在违法侵权行为，承租人可提起其他行政诉讼，例如行政撤销之诉、确认违法之诉、行政赔偿之诉等。特殊情况下，承租人有权直接向行政机关索赔，前提是行政机关明知存在独立的承租人而未予考虑。以（2020）最高法行再110号案件为例，法院认为：“本案中，开平市政府曾与厉齐协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜，已经明知承租人厉齐在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营隐没堂茶馆，也明知厉齐在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人的、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定应当享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。但是，开平市政府在与厉齐协商未能达成协议后，迳行与房屋所有权人签订安置补偿协议；且该安置补偿协议也未约定有关隐没堂茶馆停产停业损失、装修费用等的补偿，其后又未就上述补偿问题另行对厉齐（隐没堂茶馆）作出补偿决定，明显存在侵犯厉齐（隐没堂茶馆）补偿利益的可能性。在开平市政府既未通过补偿决定也未通过安置补偿协议解决隐没堂茶馆独立的补偿利益的情况下，一审法院以厉齐（隐没堂茶馆）不具有直接向征收人提出补偿请求的权利而认定其不具有原告主体资格，二审法院以厉齐（隐没堂茶馆）未通过涉案房屋所有权人（被征收人）向房屋征收机构提出相关的补偿要求等为由，分别驳回厉齐（隐没堂茶馆）的起诉、上诉，属于错误理解《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，应予纠正。”

四、深圳地区关于承租人拆迁利益纠纷的规范和裁判观点

（一）有利于承租人的规范和裁判观点

《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第七十七条规定：“本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》与本办法同时公布实施...”其中，附件第四部分规定了被征收人擅自将房屋改为经营性用途所能取得的适当补偿。因承租人不属于征拆程序的相对方，该部分补偿原则上应由出租人取得。但是，深圳地区存在生效判决支持出租人、承租人分享该部分补偿，主要原因是房屋符合补偿条件的现状是由出租人、承租人共同实现的，二者分担补偿更为符合公平原则。以（2021）粤0310民初2177号案件为例，法院认为：“...《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条没有明确业主与商户经营者各应获得擅改经营性用途补偿费的份额，鉴于该补偿费是对不动产变更为商业用途的增值部分的适当补偿，因此被告朱宝庭作为不动产的所有权人理应对该补偿费享有主要份额，但考虑到原告作为房屋被征收时的经营性场所的经营者，配合被告提供了营业执照、纳税证明，故其也是被告朱宝庭获得擅自改为经营性用途补偿费的重要影响因素，如将该补偿费全部认定为房屋所有人享有，不符合公平原则，本院酌定被告朱宝庭作为不动产的所有权人对该补偿费享有80%权益、原告享有20%的权益较为合理，被告朱宝庭应向原告支付该项补偿费25933元（129665元×20%）。”

深圳地区亦存在生效判决支持承租人基于公平原则向出租人主张拆迁补偿。以（2021）粤06民终7518号案件为例，法院认为：“关于停产停业损失补偿款、临时安置补偿款分配问题。停工停产损失和安置补偿费系针对租赁物厂房被拆迁无法从事正常生产经营活动所遭受损失以及需要临时安置支出费用作出的补偿。一新塑料公司系涉案厂房的实际使用人，涉案厂房被征收导致其无法继续承租且需另找厂房搬迁才能继续正常生产经营，一新塑料公司有权主张上述补偿款项...根据公平合理原则，本院酌定卢伟纯按照合同剩余租期（自2020年7月1日至2022年8月31日约26个月）与总租期（36个月）之间的比例，向一新塑料公司支付停产停业损失补偿款、临时安置补偿款...”

（二）不利于承租人的规范和裁判观点

在深圳地区当前的征拆环境中，租户处于弱势地位，面临着法律地位不清晰、谈判话语权弱、争取权益方法较少等现实困境。《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》等涉拆规定均未要求专门对承租人给予补偿。即使考虑到承租人的利益客观存在，也是由征拆实施主体将补偿款整体支付给出租人，由出租人与承租人另行协商，不在正式征拆程序中考虑。以《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十二条第二款为例：“室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。”

此外，广东/深圳地区的裁判观点倾向于否定承租人在征拆程序中具有独立的补偿利益。以（2020）粤行终2165号案件为例，法院认为：“上诉人提出装修损失实为要求对涉案房屋部分征收补偿利益与房屋权属人进行分割，因涉及与房屋权属人或转租人签订的租赁合同的权利义务关系，不属于本案审理范围，上诉人对该部分的主张理据不足，本院不予支持。”又以（2019）粤03行终1703号案件为例，法院认为：“上诉人如承租原审第三人的房屋，原审第三人已经作为房屋权利人与被上诉人签订《房屋补偿安置协议》及补充协议，对房屋全部补偿项目包括租赁相关补偿进行了约定，上诉人在《房屋补偿安置协议》约定的补偿范围内的租赁补偿权益，应当向获取全部补偿的原审第三人主张，在《房屋补偿安置协议》约定补偿范围之外继续承租房屋产生的损失，与被上诉人没有关系。”

综上所述，深圳地区承租人提起行政诉讼要求征拆实施主体直接进行补偿的，较难获得支持，但这并不影响承租人以出租人为被告提起民事诉讼，主张分享出租人已经取得的拆迁补偿。承租人的请求能否获得支持，具体取决于个案情况，包括租赁合同的约定、承租人对房产的实际投入、承租人因搬迁导致的实际损失、承租人在征拆程序中的配合程度等。

五、实务建议

为了更好地维护承租人的拆迁利益，笔者提出如下建议：1.积极参与拆迁补偿谈判，向搬迁主体或征收主体表达意见。2.建议承租人在签署租赁合同时预先设置关于拆迁利益归属的条款，针对各项补偿项目进行明确约定。3.就可能存在的扩建及装修行为，建议承租人取得房屋所有权人的明确同意，或者在租赁合同中进行明确约定允许扩建及装修，且需对添附的归属及补偿事宜进行约定。4.在证据组织方面，建议承租人注重保留对租赁物进行投入的证据，包括合同、出资、采购清单、发票等；对于经营性房屋，应注重保留经营账目、财务票据、纳税凭证等材料，以证明停产停业带来的损失。

（本文由廖烨明、马铭佐律师撰写）